Bình luận Án lệ 07/2016/AL

By admin Bản án Án lệ

“Quan điểm trong nghiên cứu này là của các tác giả và không đại diện cho Tòa án nhân dân tối cao, Liên minh Châu âu và Chương trình phát triển Liên Hợp Quốc”
(Trích) ÁN LỆ SỐ 07/2016/AL

Về công nhận hợp đồng mua bán nhà được xác lập trước ngày 01-7-1991

Được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 03 tháng 10 năm 2016 và được công bố theo Quyết định số 698/QĐ-CA ngày 17 tháng 10 năm 2016 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Nguồn án lệ: Quyết định giám đốc thẩm số 126/2013/DS-GĐT ngày 23-9-2013 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án dân sự

“Tranh chấp quyền sở hữu, sử dụng nhà” tại thành phố Hà Nội giữa nguyên đơn là các ông, bà Nguyễn Đình Sông, Nguyễn Thị Hồng, Nguyễn Thị Hương với bị đơn là các ông, bà Đỗ Trọng Thành, Đỗ Thị Nguyệt, Vương Chí Tường, Vương Chí Thắng, Vương Bích Vân, Vương Bích Hợp; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm các ông, bà Nguyễn Thị Lan, Nguyễn Thị Hay, Tô Thị Lâm, Nguyễn Đình Uân, Nguyễn Thị Hợp, Nguyễn Đình Hòa, Nguyễn Thị Minh Nguyệt, Trần Thị Bích, Vũ Đình Hậu.

Vị trí nội dung án lệ: Đoạn 4 phần “Xét thấy” của quyết định giám đốc thẩm nêu trên.

Khái quát nội dung của án lệ:

Tình huống án lệ: Hợp đồng mua bán nhà được lập thành văn bản trước ngày 01-7-1991, có chữ ký của bên bán, ghi rõ bên bán đã nhận đủ tiền, bên mua tuy chưa ký tên trên hợp đồng nhưng là người giữ hợp đồng và đã quản lý, sử dụng nhà ở ổn định trong thời gian dài mà bên bán không có tranh chấp đòi tiền mua nhà.
Giải pháp pháp lý: Trường hợp này, hợp đồng có giá trị xác định bên mua đã trả đủ tiền cho bên bán và ý chí của bên mua đồng ý với hợp đồng mua bán nhà đó, hợp đồng mua bán nhà được công nhận.

Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:

Các điều 81, 82, 83 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 (tương ứng với các điều 93, 94, 95 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015);
Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20-8-1998 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991.

Từ khóa của án lệ:

“Hợp đồng mua bán nhà”; “Một bên không ký tên trong hợp đồng”; “Xác định chứng cứ”.

Nội dung án lệ:

“Khi tranh chấp, ông Sông xuất trình được 02 văn tự bán nhà nêu trên và cả giấy ông Cao ủy quyền cho ông Thành bán nhà. Thực tế, gia đình cụ Chiện đã quản lý cả 02 gian buồng tầng 2 nhà 19 phố Thuốc Bắc của gia đình ông Thành từ năm 1972 đến nay, gia đình ông Thành ở số nhà 17 phố Thuốc Bắc liền kề không tranh chấp đòi tiền thuê nhà hoặc tiền mua nhà. Nội dung “Văn tự bán đứt tầng 2 số nhà 19 phố Thuốc Bắc” đều ghi rõ bên bán đã nhận đủ tiền, không có việc hai bên thỏa thuận sẽ lập giấy trả tiền riêng, đây chính là biên nhận mà bên bán xác nhận là bên mua đã trả tiền. Bên mua chưa ký vào văn bản mua bán, nhưng văn bản này bên mua là người giữ, nên vẫn có giá trị xác định nghĩa vụ của bên bán về việc đã nhận tiền. Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm cho rằng bên mua chưa ký tên vào văn bản mua bán nhà và không chứng minh được đã trả tiền để bác yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán nhà của nguyên đơn là chưa đảm bảo quyền lợi của nguyên đơn”.

BÌNH LUẬN

I. Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ

Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004

“Chứng cứ trong vụ việc dân sự là những gì có thật được đương sự và cá nhân, cơ quan, tổ chức khác giao nộp cho Toà án hoặc do Toà án thu thập được theo trình tự, thủ tục do Bộ luật này quy định mà Toà án dùng làm căn cứ để xác định yêu cầu hay sự phản đối của đương sự là có căn cứ và hợp pháp hay không cũng như những tình tiết khác cần thiết cho việc giải quyết đúng đắn vụ việc dân sự.”
Điều 93 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015

Chứng cứ được thu thập từ các nguồn sau đây:
1. Các tài liệu đọc được, nghe được, nhìn được;
2. Các vật chứng;
3. Lời khai của đương sự;
4. Lời khai của người làm chứng;
5. Kết luận giám định;
6. Biên bản ghi kết quả thẩm định tại chỗ;
7.Tập quán;
8. Kết quả định giá tài sản;
9. Các nguồn khác mà pháp luật có quy định.
Điều 94 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015

1. Các tài liệu đọc được nội dung được coi là chứng cứ nếu là bản chính hoặc bản sao có công chứng, chứng thực hợp pháp hoặc do cơ quan, tổ chức có thẩm quyền cung cấp, xác nhận.
2. Các tài liệu nghe được, nhìn được được coi là chứng cứ nếu được xuất trình kèm theo văn bản xác nhận xuất xứ của tài liệu đó hoặc văn bản về sự việc liên quan tới việc thu âm, thu hình đó.
3. Vật chứng là chứng cứ phải là hiện vật gốc liên quan đến vụ việc.
4. Lời khai của đương sự, lời khai của người làm chứng được coi là chứng cứ nếu được ghi bằng văn bản, băng ghi âm, đĩa ghi âm, băng ghi hình, đĩa ghi hình theo quy định tại khoản 2 Điều này hoặc khai bằng lời tại phiên toà.
5. Kết luận giám định được coi là chứng cứ nếu việc giám định đó được tiến hành theo đúng thủ tục do pháp luật quy định.
6. Biên bản ghi kết quả thẩm định tại chỗ được coi là chứng cứ nếu việc thẩm định được tiến hành theo đúng thủ tục do pháp luật quy định và có chữ ký của các thành viên tham gia thẩm định.
7. Tập quán được coi là chứng cứ nếu được cộng đồng nơi có tập quán đó thừa nhận.
8. Kết quả định giá tài sản được coi là chứng cứ nếu việc định giá được tiến hành theo thủ tục do pháp luật quy định hoặc văn bản do chuyên gia về giá cả cung cấp theo quy định tại khoản 1 Điều này.”
Điều 95 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015

Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20-8-1998 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991

II. Sự cần thiết phải công bố án lệ

Khi xác lập giao dịch mua bán nhà, các bên thể hiện ý chí của các bên thông qua việc cùng ký tên vào hợp đồng mua bán. Khi xảy ra tranh chấp, nếu các bên xuất trình được hợp đồng mua bán có chữ ký của cả bên bán và bên mua thì việc xác định sự tồn tại của giao dịch mua bán nhà là tương đối rõ ràng. Tuy nhiên, thực tiễn xảy ra trường hợp trong hợp đồng mua bán chỉ có chữ ký của bên bán, không có chữ ký của bên mua nhưng bên mua là người giữ hợp đồng. Vậy trong trường hợp này, phải xác định sự kiện mua bán của các bên như thế nào? hợp đồng mua bán giữa các bên có được công nhận có giá trị pháp lý không?

Vụ việc tạo lập nên Án lệ số 07/2016/AL là một trong các tình huống cụ thể của trường hợp nêu trên, theo đó: Bố mẹ của nguyên đơn là người ban đầu vào thuê diện tích nhà ở tại tầng 2 của nhà số 19 Phố Thuốc Bắc của bố mẹ bị đơn. Sau khi bố mẹ bị đơn chết thì các con là những người thừa kế đã phân chia các phần nhà, trong đó có phần tầng 2 thuộc sở hữu của ông Cao. Vào khoảng năm 1971, thì bố mẹ của nguyên đơn mua một căn buồng của ông Cao với diện tích là 38, 07 m2, có lập văn bản nhưng bên mua không ký tên. Đến năm 1972, sau khi ông Cao chết, bên bị đơn gồm có anh chị em của ông Cao là ông Thành, bà Ngà và bà Nguyệt cùng ký văn tự bán phần diện tích 7,095 m2 ông Cao sử dụng trước đó tại tầng 2, gộp 2 diện tích thành một văn bản là “Văn tự bán đứt tầng 2 số 19 phố Thuốc Bắc” có nội dung bán cho vợ chồng cụ Chiện buồng chính 38,07 m2, buồng phụ 7,095 m2, tổng cộng là 45, 165 m2, giá 3.000 đồng, bên bán đã nhận đủ tiền, bên mua đã nhận nhà và thực tế đã sử dụng. Văn tự này bên bán có ông Thành, bà Ngà và bà Nguyệt cùng ký, bên mua ghi tên cụ Chiện và cụ Mớ (bố mẹ của nguyên đơn) nhưng hai cụ không ký tên tại văn tự này.

Với tình huống nêu trên có những quan điểm khác nhau về việc giải quyết vụ án.

Có quan điểm cho rằng hợp đồng mua bán chỉ tồn tại khi các bên hoàn thành việc giao kết hợp đồng là cùng ký tên vào hợp đồng. Trường hợp chỉ có một bên ký tên, bên còn lại không ký thì không thể coi là hai bên cùng thể hiện ý chí mong muốn giao kết hợp đồng đó. Vì vậy, trong trường hợp trên, hợp đồng mua bán nhà không được công nhận và không có giá trị pháp lý. Có quan điểm khác lại cho rằng, trường hợp bên bán có ký tên vào hợp đồng mua bán nhà trong đó ghi rõ bên bán đã nhận đủ tiền thì mặc dù bên mua chưa ký tên trên hợp đồng nhưng là người giữ hợp đồng và đã nhận, quản lý, sử dụng nhà ổn định trong thời gian dài mà bên bán không có tranh chấp đòi tiền mua nhà thì đã thể hiện ý chí của bên mua đồng ý hợp đồng mua bán nhà đó, hợp đồng mua bán nhà được công nhận.

Vào thời điểm các bên xác lập hợp đồng trong vụ việc trên, hệ thống pháp luật dân sự Việt Nam còn chưa hoàn thiện, cơ sở pháp lý cho việc xác lập, thực hiện, hủy bỏ giao dịch còn chưa đầy đủ, các bên trong giao dịch mua bán nhà ở không thực sự chú trọng về hình thức hợp đồng, về thủ tục chuyển quyền sở hữu mà chủ yếu là mua bán “trao tay”. Nhiều trường hợp giao dịch mua bán nhà ở chỉ có bên bán ký tên trên hợp đồng mua bán và giao giấy tờ đó cho bên mua làm bằng chứng về việc mua bán, bên mua đã trả tiền và nhận nhà sử dụng lâu dài, ổn định mà bên bán không đòi tiền mua nhà; sau nhiều năm mới phát sinh tranh chấp. Do đó, việc công bố án lệ này vừa xuất phát từ thực tiễn đời sống dân sự, vừa xuất phát từ việc thiếu hụt hành lang pháp lý điều chỉnh giao dịch dân sự tại thời điểm xác lập giao dịch.

Để hướng dẫn áp dụng thống nhất pháp luật, bảo đảm những vụ việc có tình huống pháp lý tương tự phải được giải quyết như nhau, Tòa án nhân dân tối cao đã lựa chọn Quyết định giám đốc thẩm số 126/2013/DS-GĐT ngày 23-9-2013 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao để phát triển thành Án lệ số 07/2016/AL về công nhận hợp đồng mua bán nhà được xác lập trước ngày 01-7-1991 mà chỉ có bên bán ký trong hợp đồng còn bên mua không ký trong hợp đồng và bên mua đang quản lý, sử dụng nhà.

III. Nội dung án lệ

Vị trí nội dung án lệ trong Quyết định giám đốc thẩm số 126/2013/DS-GĐT là đoạn 4 phần Nhận định của Tòa án, cụ thể:

Với nội dung như trên, tình huống pháp lý được đề cập đến trong án lệ này là hợp đồng mua bán nhà được lập thành văn bản trước ngày 01-7-1991 nhưng chỉ có chữ ký của bên bán mà không có chữ ký của bên mua, thực tế bên mua đã quản lý diện tích theo hợp đồng mua bán. Trong trường hợp này, hợp đồng mua bán nhà có được công nhận hay không? Án lệ số 07/2016/AL đã đưa ra giải pháp pháp lý là công nhận hợp đồng mua bán nhà ở đó nếu đáp ứng các điều kiện như sau:

Một là, hợp đồng có chữ ký của bên bán, ghi rõ bên bán đã nhận đủ tiền. Việc bên bán ký tên vào hợp đồng mua bán chính là minh chứng rõ ràng về ý chí của bên bán trong việc xác lập giao dịch mua bán nhà. Đồng thời, trong hợp đồng ghi rõ bên bán đã nhận đủ tiền và bên mua đã nhận nhà và đang quản lý, sử dụng nhà là thể hiện các bên đã thực hiện hợp đồng trên thực tế, đó là bên bán nhận tiền bán nhà từ bên mua và bên mua nhận quyền sở hữu và sử dụng nhà từ bên bán.

Hai là, bên mua là người giữ hợp đồng mua bán và đã quản lý, sử dụng nhà ổn định trong thời gian dài mà bên bán không có tranh chấp đòi tiền mua nhà. Trong án lệ này, người mua nhà đất thực sử dụng nhà trong thời gian khoảng 34 năm (từ 1972 đến tháng 3/2006) trước khi xảy ra tranh chấp. Người bán nhà ở ngay gần nhà đã bán mà người mua nhà đang sử dụng nhưng không đòi tiền thuê nhà hay mua nhà. Tình tiết này thể hiện bên mua đã chiếm hữu, sử dụng nhà với tư cách là chủ sở hữu mà bên bán không đòi tiền mua hay tiền thuê nhà là đã mặc nhiên thừa nhận sự chiếm hữu, sử dụng đó là hợp pháp. Việc không ký tên vào giấy tờ mua bán của bên mua nhà có thể làm cho hợp đồng không thỏa mãn về hình thức bởi thiếu chữ ký của một bên. Tuy nhiên, trong trường hợp này, đối với người mua nhà ở thì việc được giao nhà và sử dụng nhà cần phải được đánh giá là quan trọng hơn và được coi là sự thực hiện ý chí, sự đồng thuận với giao dịch bằng hành động. Việc họ có ký hay không ký dường như không làm thay đổi bản chất của giao dịch này, khi mà đối tượng của giao dịch là phần nhà ở đã được chuyển giao để người mua thực sử dụng.

IV. Các tình huống tương tự có thể áp dụng Án lệ số 07/2016/AL

Án lệ số 07/2016/AL được tạo lập nhằm hướng dẫn các Tòa án trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà với khái quát nội dung án lệ như sau: Hợp đồng mua bán nhà được lập thành văn bản trước ngày 01-7-1991, có chữ ký của bên bán, ghi rõ bên bán đã nhận đủ tiền, bên mua tuy chưa ký tên trên hợp đồng nhưng là người giữ hợp đồng và đã quản lý, sử dụng nhà ở ổn định trong thời gian dài mà bên bán không có tranh chấp đòi tiền mua nhà. Trường hợp này, hợp đồng có giá trị xác định bên mua đã trả đủ tiền cho bên bán và ý chí của bên mua đồng ý với hợp đồng mua bán nhà đó, hợp đồng mua bán nhà được công nhận.

Án lệ này đề cập đến giao dịch mua bán nhà được lập thành văn bản trước ngày 01-7-1991. Như vậy, các giao dịch mua bán nhà vào thời gian tương tự sẽ có thể áp dụng giải pháp pháp lý của án lệ nếu có các tình tiết tương tự như hợp đồng có chữ ký bên bán, ghi rõ bên bán đã nhận đủ tiền, bên mua tuy chưa ký tên trên hợp đồng nhưng là người giữ hợp đồng và đã quản lý, sử dụng nhà ở ổn định trong thời gian dài mà bên bán không có tranh chấp đòi tiền mua nhà. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là các giao dịch mua bán nhà có các tình tiết pháp lý tương tự như trên nhưng phát sinh sau thời điểm 01-7-1991 liệu có thể được áp dụng hay không?

Căn cứ vào các quy định của pháp luật dân sự sau này, bên cạnh các quy định về hình thức của giao dịch dân sự thì việc đánh giá ý chí của các bên khi xác lập giao dịch và việc thực hiện giao dịch trên thực tế có ý nghĩa quan trọng hơn, đặc biệt là quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Như vậy, đối với các giao dịch mua bán nhà được xác lập sau ngày 01-7-1991, nếu có các tình tiết tương tự như Án lệ số 07/2016/AL thì Tòa án có thể nghiên cứu xem xét các giải pháp pháp lý của Án lệ số 07/2016/AL để giải quyết.

Ngoài ra, trên thực tế còn có những giao dịch mua bán tài sản khác không phải là nhà ở mà bên mua không ký tên vào hợp đồng nhưng là người giữ hợp đồng có chữ ký của bên bán; bên mua đã chiếm hữu và sử dụng tài sản đó; bên bán ký tên vào hợp đồng và đã nhận đủ tiền từ bên mua. Trong trường hợp này, khi giải quyết vụ án có những tình huống tương tự bảo đảm không làm thay đổi bản chất vụ án như trên thì Tòa án cũng có thể nghiên cứu xem xét các giải pháp pháp lý của Án Lệ 07/2016/AL để công nhận quyền sở hữu cho bên mua.

Trong thời gian tới, để phát triển nhiều hơn nữa các án lệ, góp phần đảm bảo hướng dẫn áp dụng thống nhất pháp luật trong xét xử, chúng tôi kiến nghị Tòa án nhân dân tối cao tiếp tục nghiên cứu, tìm kiếm các bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án có các tình huống như vừa phân tích ở trên để phát triển thành án lệ riêng.

Bình luận Án lệ 07/2016/AL