Cách tính tiền thuế chuyển mục đích sử dụng đất

Khi chuyển mục đích sử dụng đất, một trong các nghĩa vụ cơ bản mà người dân phải thực hiện là nghĩa vụ tài chính, nói cách khác là việc hoàn tất nghĩa vụ đóng thuế khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải ai cũng dễ dàng xác định được số tiền mà bản thân phải đóng, để tránh trường hợp có xảy ra sai sót khi đóng tiền, Nguyên Luật xin gửi đến bạn đọc các thông tin cũng như quy định liên quan đến cách tính tiền thuế chuyển mục đích sử dụng đất.

Nếu có bất kỳ thắc mắc nào, bạn đọc có thể liên hệ hotline 0931.177.377 để Nguyên Luật hỗ trợ tư vấn.

Thế nào là tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất? 

>> Các trường hợp sử dụng đất rừng sai mục đích? Liên hệ số điện thoại 0931. 177. 377 gặp Luật sư Trung để được tư vấn

Tiền sử dụng đất theo khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2013 là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất khi thuộc các trường hợp sau:

• Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được cho phép chuyển sang đất ở, đất xây nghĩa trang mà trước đó không thu tiền sử dụng đất.
• Đất nông nghiệp được giao có thu tiền sử dụng đất được phép chuyển sang đất ở, nghĩa trang có thu tiền sử dụng đất.
• Đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất sang đất ở có thu tiền sử dụng đất.
• Đất nông nghiệp, phi nông nghiệp được Nhà nước cho thuê không phải là đất ở, nay được chuyển sang làm đất ở, nghĩa trang dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Cách tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân

>> Mức xử phạt sử dụng đất rừng sai mục đích? Liên hệ số điện thoại 0931. 177. 377 gặp Luật sư Trung để được tư vấn

Căn cứ khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định việc thu tiền sử dụng đất khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất như sau:

Trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở

Lưu ý: Giá đất được xác định tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở

• Sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01/7/2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê: không phải nộp tiền sử dụng đất.
• Trường hợp đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 khi chuyển đổi sang đất ở:

Tiền sử dụng đất

=

Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở

–

Tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại

• Đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) được Nhà nước cho thuê thu tiền sử dụng đất một lần khi chuyển sang đất ở:

Tiền sử dụng đất

=

Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở

–

Tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại

• Đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) được Nhà nước cho thuê thu tiền sử dụng đất hàng năm khi chuyển sang đất ở:

Tiền sử dụng đất = 100% x Tiền sử dụng đất tính theo giá đất

Lưu ý: Giá đất được xác định tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng

Cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo các trường hợp trên.

Căn cứ tính tiền sử dụng đất

>> Sử dụng đất rừng sai mục đích có bị thu hồi không? Liên hệ số điện thoại 0931. 177. 377 gặp Luật sư Trung để được tư vấn

• Diện tích đất được chuyển mục đích sử dụng
• Mục đích sử dụng đất
• Giá đất để tính thu tiền sử dụng đất
  • Giá đất theo UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành: cho phép cá nhân, hộ gia đình chuyển đổi đất ở  trong hạn mức. Trường hợp có nhiều thửa đất trong cùng một phạm vi thì được phép cộng dồn nhưng không được vượt quá hạn mức theo quy định.
  • Giá đất cụ thể được xác định bằng các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết khấu, thu nhập, thặng dư: áp dụng khi tính tiền sử dụng đất đối với diện tích đất có giá trị từ 30 tỷ đồng trở lên (trong khu vực thành phố trực thuộc trung ương); từ 10 tỷ đồng trở lên (các vùng miền núi); từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại trong trường hợp cá nhân, hộ gia đình chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở vượt hạn mức.
  • Giá đất được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: áp dụng khi tính tiền sử dụng đất đối với diện tích đất có giá trị dưới 30 tỷ đồng trở lên (trong khu vực thành phố trực thuộc trung ương); dưới 10 tỷ đồng trở lên (các vùng miền núi); dưới 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại trong trường hợp cá nhân, hộ gia đình chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở vượt hạn mức.

Các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất

>> Căn cứ, thủ tục thu hồi đất rừng sử dụng sai mục đích? Liên hệ số điện thoại 0931. 177. 377 gặp Luật sư Trung để được tư vấn

Căn cứ Điều 11, 12 nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định các trường hợp miễn, giảm thu tiền sử dụng đất bao gồm:

Các trường hợp miễn thu tiền sử dụng đất:

• Sử dụng đất thực hiện chính sách nhà ở cho người có công với cách mạng, hộ nghèo, dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện khó khăn, xây nhà ở xã hội, xây nhà ở cho người di dời do thiên tai.
• Khi cấp giấy chứng nhận lần đầu khi chuyển mục đích sử dụng đất không phải đất ở sang đất ở do tách hộ đối với đồng bào thiểu số, hộ nghèo, dân tộc tại các vùng miền núi, khó khăn theo danh sách được ban hành.
• Giao đất cho các hộ dân làng chài, sống trên sông nước di chuyển đến nơi tái định cư theo quy hoạch.
• Bố trí tái định cư hoặc giao cho các hộ gia đình, cá nhân trong các cụm, tuyến dân cư vùng ngập lũ theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
• Các trường hợp khác theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.

Lưu ý: Các trường hợp kể trên áp dụng đối với đất ở trong hạn mức cho phép.

Các trường hợp giảm thu tiền sử dụng đất:

• Hộ gia đình là đồng bào thiểu số, hộ nghèo tại các vùng không thuộc trường hợp được miễn khi cơ quan nhà nước quyết định giao đất hoặc cấp giấy chứng nhận lần đầu đối với đất đang sử dụng hoặc chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở: giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức.
• Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận) đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công.
• Các trường hợp khác theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.

Các khoản phí khác cần phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng 

>> Mục đích sử dụng đất khi cấp sai sổ đỏ? Liên hệ số điện thoại 0931. 177. 377 gặp Luật sư Trung để được tư vấn

• Tiền sử dụng đất

Mức thu tiền sử dụng đất bằng 50% hoặc 100% mức chênh lệch tiền sử dụng đất, tùy vào các trường hợp chuyển đổi mà công thức cũng có sự khác nhau

Lưu ý: Tiền sử dụng đất theo giá đất ở, đất nông nghiệp được tính tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

• Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ = giá đất tại bảng giá đất x diện tích x 0,5%

• Lệ phí cấp giấy chứng nhận

Tùy vào mỗi địa phương có những quy định khác nhau về mức lệ phí cấp giấy chứng nhận, khoản phí này người sử dụng đất chỉ cần nộp khi được cấp giấy chứng nhận, về cơ bản mức lệ phí này chỉ dao động đến mức khoảng 100.000 đồng.

• Phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định được quy định bởi Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, tùy từng địa bàn mà mức phí thẩm định cũng khác nhau. Dù khá phức tạp nhưng số tiền cần phải đóng sẽ được ghi rõ trên thông báo đóng tiền, người dân chỉ cần dựa vào đó để đối chiếu.

Chuyển mục đích sử dụng đất có cần xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không? 

>> Sổ đỏ cấp sai mục đích sử dụng đất có bị thu hồi? Liên hệ số điện thoại 0931. 177. 377 gặp Luật sư Trung để được tư vấn

Chị Huệ (Bắc Giang) có câu hỏi như sau: Thưa Luật sư, tôi vừa nhận chuyển nhượng một thửa đất là đất nông nghiệp, hiện tại tôi muốn chuyển mục đích sử dụng đất để xây nhà ở, tôi muốn hỏi khi chuyển mục đích sử dụng đất tôi có cần phải xin phép cơ quan nhà nước hay không? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi, tôi xin cảm ơn:

Chào chị Huệ, cảm ơn chị đã gửi câu hỏi cho chúng tôi, với những thông tin chị cung cấp, Nguyên Luật sau khi tham khảo quy định pháp luật xin tư vấn như sau:

Căn cứ khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất khi thuộc các trường hợp sau đây phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền:

• Chuyển đất trồng lúa sang trồng rừng, trồng cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản, làm muối
• Chuyển đất trồng cây hàng năm sang nuôi trồng thủy sản, làm muối
• Chuyển đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp
• Chuyển đất rừng đặc dụng, phòng hộ, đất trồng rừng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp
• Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang có thu tiền hoặc cho thuê đất
• Chuyển đất phi nông nghiệp sang đất ở
• Chuyển đất công trình, sử dụng vào mục đích công cộng sang đất thương mại, dịch vụ
• Chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất công trình sang cơ sở sản xuất phi nông nghiệp

Như vậy, trường hợp của chị Huệ muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, phải xin phép cơ quan có thẩm quyền.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất 

>> Sổ đỏ cấp sai mục đích sử dụng đất có bán được không? Liên hệ số điện thoại 0931. 177. 377 gặp Luật sư Trung để được tư vấn

Chuẩn bị hồ sơ:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính)

Sau khi chuẩn bị hồ sơ:

• Bước 1: Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nếu là cá nhân, hộ gia đình; nộp hồ sơ tại Sở Tài nguyên và môi trường nếu là tổ chức
• Bước 2: Nếu hồ sơ đã hợp lệ thì tiếp nhận và trả phiếu tiếp nhận cho người có yêu cầu, nếu hồ sơ chưa hợp lệ thì hướng dẫn người dân sửa đổi trong 03 ngày làm việc
• Bước 3: Người dân hoàn tất việc đóng các khoản phí 
• Bước 4: Nhận kết quả

Mức phạt khi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất (tình huống)

>> Căn cứ thu hồi đất khi cấp sai mục đích? Liên hệ số điện thoại 0931. 177. 377 gặp Luật sư Trung để được tư vấn

Chị Yến (Thủ Đức) có câu hỏi như sau: Thưa Luật sư, tôi hiện đang có vài thửa đất là đất trồng cây lâu năm, một trong số đó tôi đã chuyển đổi mục đích sử dụng để phục vụ cho việc xây nhà ở, gần đây tôi có nghe người quen nói rằng chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước cho phép, nếu không sẽ bị xử phạt, tôi muốn hỏi trong trường hợp của tôi thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ bị phạt bao nhiêu?  

Mong Luật sư tư vấn giúp tôi, tôi xin cảm ơn:

Chào chị Yến, cảm ơn chị đã gửi câu hỏi cho chúng tôi, với những thông tin chị cung cấp, Nguyên Luật sau khi tham khảo quy định pháp luật xin tư vấn như sau:

Tùy vào từng trường hợp vi phạm đối với các thửa đất khác nhau, tùy vào quy mô thửa đất mà mức phạt sẽ có sự khác nhau. Căn cứ Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP (sửa đổi bởi khoản 3 Điều 1 Nghị định 04/2022/NĐ-CP) quy định về mức xử phạt hành chính đối với hành vi chuyển mục đích sử dụng đất nuôi trồng thủy sản sang đất phi nông nghiệp như sau:

• Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng: dưới 0,02 héc ta;
• Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng: từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;
• Phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng: từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
• Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng: từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
• Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng: từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
• Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng: từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;
• Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng: từ 03 héc ta trở lên.

Như vậy, trong trường hợp của chị Yến tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm sang đất ở tùy vào phần diện tích được chuyển đổi trái phép mà mức phạt có thể dao động từ 3.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng.

Trên đây là tư vấn của Nguyên Luật!

Trân trọng!

Nếu bạn cần sự tư vấn vui lòng điền vào form liên hệ vào mục dưới hoặc gọi Hotline: 0931. 177. 377 (Mr. Trung). Chúng tôi sẽ liên hệ để giải đáp các thắc mắc hay tư vấn giải quyết các vấn đề khó khăn của bạn.Hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn, thực hiện các dịch vụ pháp lý nhanh chóng,uy tín và hiệu quả!