Chuyển mục đích sử dụng đất có phải tách thửa không
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là thủ tục phổ biến mà người dân thường thực hiện, tương tự như vậy đối với thủ tục tách thửa, có thể nói đây là 02 thủ tục độc lập, tuy nhiên trong nhiều trường hợp thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ đi cùng thủ tục tách thửa, qua bài viết này, Nguyên Luật sẽ gửi đến bạn đọc thông tin liên quan đến các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải tách thửa.
Chuyển mục đích sử dụng đất có phải tách thửa không?
>> Chuyển đất ao lên đất thổ cư có được không? Liên hệ số điện thoại 0931. 177. 377 gặp Luật sư Trung để được tư vấn
Khoản 19 Điều 6 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT quy định thửa đất có vườn, ao thì không cần tách thửa, trừ khi người sử dụng đất có nhu cầu.
Khoản 2 Điều 8 Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT quy định thửa đất được xác định là phạm vi quản lý, sử dụng của người sử dụng đất hoặc người được Nhà nước giao quản lý đất, có cùng mục đích sử dụng đất theo quy định.
Khoản 1 Điều 3, khoản 1 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định thửa đất được giới hạn bởi ranh giới được xác định trên thích địa hoặc trên mô tả bản vẽ. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng thửa đất.
Từ đây, có thể đưa ra những trường hợp phải tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:
- Chuyển mục đích sử dụng đất mà không có phần diện tích đất ao, vườn thì bắt buộc phải tiến hành thủ tục tách thửa khi chuyển mục đích chuyển mục đích sử dụng đất.
- Chuyển mục đích sử dụng đất mà một phần diện tích là đất vườn, ao thì không cần phải thực hiện thủ tục tách thửa, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu.
Như vậy, khi thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tùy vào hiện trạng đất mà có căn cứ về việc có cần thiết tiến hành thủ tục tách thửa hay không.
Không xác định được vị trí phần đất chuyển mục đích sử dụng đất có sao không?
>> Tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển đổi đất ao sang đất ở? Liên hệ số điện thoại 0931. 177. 377 gặp Luật sư Trung để được tư vấn
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi tiến hành phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép, dựa vào các điều kiện về đất đai, cơ quan nhà nước sẽ quyết định có phê duyệt chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất được phát hành theo một mẫu thống nhất trên phạm vi cả nước theo quy định tại Điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT.
Tại khoản 1 Điều 12 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định sơ đồ thửa đất tại trang 3 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải thể hiện các thông tin sau:
- Hình thể thửa đất, chiều dài các cạnh
- Số hiệu hoặc công trình giáp ranh
- Chỉ giới, mốc giới quy hoạch sử dụng đất, mốc giới hành lang bảo vệ an toàn công trình được thể hiện bằng đường nét đứt xen nét chấm kèm theo ghi chú loại chỉ giới, mốc giới.
Trường hợp thửa đất hợp nhất từ nhiều thửa khác có nguồn gốc, thời hạn sử dụng đất khác nhau, hoặc có phần đất sử dụng riêng, phần đất sử dụng chung thì ranh giới giữa các phần đất được thể hiện bằng nét đứt xen nét chấm, kèm theo chú thích.
Như vậy, vị trí phần đất cần chuyển mục đích sử dụng là một thông tin bắt buộc phải được thể hiện trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi cấp cho người dân, việc không xác định được vị trí phần đất mà vẫn thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất là vi phạm quy định pháp luật.
Thủ tục tách thửa trước khi chuyển mục đích sử dụng đất
>> Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất? Liên hệ số điện thoại 0931. 177. 377 gặp Luật sư Trung để được tư vấn
3a. Điều kiện tách thửa trước khi chuyển mục đích sử dụng đất
Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP để thực hiện thủ tục tách thửa, thửa đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên.
- Đất còn thời hạn sử dụng.
- Đủ điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành.
Theo đó, khi đáp ứng các điều kiện trên theo quy định, chủ sở hữu có quyền tiến hành tách thửa đất tại cơ quan có thẩm quyền.
3b. Diện tích tách thửa đất tối thiểu khi tách thửa trước khi chuyển mục đích sử dụng đất là bao nhiêu?
Diện tích tối thiểu khi tách thửa sẽ được quy định bởi từng địa phương, tùy vào quy mô và các điều kiện khác mà diện tích tối thiểu ở từng nơi được quy định khác nhau.
Ví dụ, diện tích tối thiểu khi tách thửa ở tỉnh Bình Dương theo Quyết định 25/2017/QĐ-UBND quy định diện tích tách thửa tối thiểu đối với đất nông nghiệp tại Bình Dương như sau:
- Đơn vị hành chính tại phường: 300m2
- Đơn vị hành chính tại thị trấn: 500m2
- Đơn vị hành chính tại xã: 1000m2
3c. Mẫu đơn đề nghị tách thửa đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
ĐƠN ĐỀ NGHỊ TÁCH THỬA ĐẤT, HỢP THỬA ĐẤT Kính gửi: ……………………………………………… |
Mẫu số 11/ĐK
|
|
|||||
|
I- KÊ KHAI CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT (Xem kỹ hướng dẫn ở cuối đơn này trước khi viết đơn; không tẩy xóa, sửa chữa nội dung đã viết) |
|||||||
|
1. Người sử dụng đất: 1.1. Tên người sử dụng đất (Viết chữ in hoa): ……………………………………………………… 1.2. Địa chỉ ……………………………………………………………………………………………. |
|||||||
|
2. Đề nghị tách, hợp thửa đất như sau: |
|||||||
|
2.1. Đề nghị tách thành …………. thửa đất đối với thửa đất dưới đây: a) Thửa đất số: …………………………………..; b) Tờ bản đồ số: ……………………………….; c) Địa chỉ thửa đất: …………………………………………………………………………………….. d) Số phát hành Giấy chứng nhận: ………………………………………………………………….. Số vào sổ cấp Giấy chứng nhận: ……………………..; ngày cấp …/…/……. đ) Diện tích sau khi tách thửa: Thửa thứ nhất: … m2; Thửa thứ hai: … m2; |
|||||||
|
2.2. Đề nghị hợp các thửa đất dưới đây thành một thửa đất: |
|||||||
|
Thửa đất số |
Tờ bản đồ số |
Địa chỉ thửa đất |
Số phát hành Giấy chứng nhận |
Số vào sổ cấp giấy chứng nhận |
|||
|
|
|
|
|
|
|||
|
|
|
|
|
|
|||
|
|
|
|
|
|
|||
|
3. Lý do tách, hợp thửa đất: ……………………………………………………………………….. |
|||||||
|
4. Giấy tờ nộp kèm theo đơn này gồm có: – Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất của thửa đất trên; – Sơ đồ dự kiến phân chia các thửa đất trong trường hợp tách thửa (nếu có): ……………….. |
|||||||
Tôi cam đoan nội dung kê khai trên đơn là đúng.
|
|
…………., ngày …. tháng … năm …… |
|
II- Ý KIẾN CỦA CƠ QUAN ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI |
|
|
…………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………… |
|
|
Ngày …… tháng …… năm …… |
Ngày …… tháng …… năm …… |
3d. Chuẩn bị hồ sơ
Để tiến hành thủ tục tách thửa, người dân cần chuẩn bị các hồ sơ bao gồm:
- Đơn đề nghị tách thửa theo mẫu ban hành
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc
3e. Trình tự thực hiện
Bước 1: Sau khi có đầy đủ hồ sơ, người dân tiến hành nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có bất động sản tọa lạc, hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương.
Bước 2: Cơ quan tiếp nhận sẽ thực hiện những công việc như: đo đạc địa chính, lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền, cập nhật biến động đất đai, trao giấy chứng nhận hoặc gửi UBND cấp xã trao giấy chứng nhận trường hợp người dân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã.
Bước 3: Trong vòng 03 ngày làm việc kể từ khi nhận hồ sơ, nếu hồ sơ có thiếu sót, cơ quan tiếp nhận phải thông báo và hướng dẫn người nộp chỉnh sửa hồ sơ, nếu hồ sơ đã đầy đủ, cơ quan tiến hành thông báo thời gian trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
Bước 4: Cơ quan có thẩm quyền tiến hành trả kết quả trong 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.
3f. Lệ phí khi thực hiện thủ tục tách thửa đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất
Khi thực hiện thủ tục tách thửa, để phục vụ cho các công tác xác minh thực địa như đo đạc, cấp giấy chứng nhận, người có yêu cầu cần chi trả phí đo đạc và phí cấp sổ đỏ, trong đó:
Phí đo đạc: là khoản phí mà người có yêu cầu phải trả cho cơ quan, đơn vị cung cấp dịch vụ đo đạc, điều này nghĩa là phí đo đạc không phải là khoản phí được nộp cho cơ quan nhà nước, tùy vào mỗi đơn vị ở từng địa phương mà chi phí cũng khác nhau.
Phí cấp sổ đỏ: điểm đ khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định mức lệ phí cấp sổ đỏ ở mỗi tỉnh, thành là khác nhau tùy từng địa phương.
Trường hợp tách thửa kết hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người có yêu cầu phải nộp thêm các khoản sau:
Lệ phí trước bạ:
Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ x Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)
Giá tính lệ phí trước bạ là được UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định, nếu giá đất tại hợp đồng chuyển nhượng cao hơn giá quy định thì ưu tiên giá đất theo thỏa thuận.
Mức thu lệ phí trước bạ đối với đất là 0.5%.
Phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ: là khoản thu phục vụ cho các công việc thẩm định hồ sơ, điều kiện để được cấp giấy chứng nhận. Tùy từng quy mô thửa đất cũng như các điều kiện khác mà phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ ở từng địa phương sẽ khác nhau.
Thuế thu nhập cá nhân:
Số thuế thu nhập cá nhân phải nộp từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất = Thu nhập tính thuế x Thuế suất
Thu nhập tính thuế: được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần, giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Thuế suất: được tính 2% trên giá chuyển nhượng.
3g. Thời gian thực hiện
Theo quy định trong vòng 03 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ, cơ quan tiếp nhận phải thông báo, hướng dẫn bổ sung hồ sơ nếu có, nếu hồ sơ đã đầy đủ thì thông báo thời gian trả kết quả. Thời gian trả kết quả là 03 ngày kể từ ngày có kết quả giải quyết, vậy thời gian để tiến hành thủ tục tách thửa tối thiểu là 06 ngày, tùy từng trường hợp mà thời gian có thể lâu hơn.
Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sau khi tách thửa đất
>> Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở lên đất thổ cư? Liên hệ số điện thoại 0931. 177. 377 gặp Luật sư Trung để được tư vấn
4a. Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
Hồ sơ cần chuẩn bị khi xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT bao gồm:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với tài sản khác.
4b. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sau khi tách thửa đất
Khi tiến hành đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất, người có yêu cầu chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và tiến hành nộp theo các bước sau:
Bước 1: Người có yêu cầu tiến hành nộp hồ sơ tại cơ quan
- Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với cá nhân, hộ gia đình
- Nộp hồ sơ tại Sở Tài nguyên và Môi trường đối với tổ chức.
Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thực hiện các công việc sau đây:
- Thẩm tra hồ sơ;
- Xác minh thực địa, nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;
- Hướng dẫn người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
- Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Bước 3: Người có yêu cầu thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Bước 4: Trả kết quả
Cơ quan có thẩm quyền trả quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho người có yêu cầu sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Trên đây là tư vấn của Nguyên Luật!
Trân trọng!
Nếu bạn cần sự tư vấn vui lòng điền vào form liên hệ vào mục dưới hoặc gọi Hotline: 0931. 177. 377 (Mr. Trung). Chúng tôi sẽ liên hệ để giải đáp các thắc mắc hay tư vấn giải quyết các vấn đề khó khăn của bạn.Hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn, thực hiện các dịch vụ pháp lý nhanh chóng,uy tín và hiệu quả!
