Luật Đất đai 2024: Đất nông nghiệp có thể kết hợp làm du lịch, nông trại mà không cần chuyển đổi mục đích
Luật Đất đai 2024: Đất nông nghiệp có thể kết hợp làm du lịch, nông trại mà không cần chuyển đổi mục đích?
Nghị định 102/2024, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024, vừa được Chính phủ ban hành, đã mở ra cơ hội mới cho việc khai thác đất nông nghiệp vào mục đích du lịch và phát triển nông trại. Điều 99 của Nghị định này cùng với Điều 218 của Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ ràng về việc sử dụng đất nông nghiệp cho các mục đích kinh tế mới, giúp tối ưu hóa nguồn lực đất đai và thúc đẩy phát triển kinh tế nông thôn.
Theo quy định mới, các chủ thể sử dụng đất nông nghiệp có thể chuyển đổi một phần đất của mình sang mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch hoặc phát triển mô hình nông trại kết hợp nghỉ dưỡng. Điều này mở ra một hướng đi mới cho các nông dân và doanh nghiệp trong bối cảnh nhu cầu du lịch trải nghiệm và nghỉ dưỡng xanh ngày càng tăng cao.
Điều 99, Nghị định 102/2024 quy định:
1. Sử dụng đất kết hợp đa mục đích là việc sử dụng một phần diện tích đất của mục đích sử dụng đất chính vào mục đích khác quy định tại Điều 218 Luật Đất đai. Mục đích sử dụng đất chính là mục đích của thửa đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, đang sử dụng đất ổn định đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.
2. Phạm vi, điều kiện sử dụng đất kết hợp đa mục đích
a) Sử dụng đất vào mục đích kết hợp không thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 121 Luật Đất đai;
b) Diện tích đất sử dụng vào mục đích kết hợp không quá 50% diện tích đất sử dụng vào mục đích chính, trừ diện tích đất ở sử dụng kết hợp đa mục đích;
c) Công trình xây dựng trên đất nông nghiệp để sử dụng đất kết hợp đa mục đích phải có quy mô, tính chất phù hợp, dễ dàng tháo dỡ. Diện tích đất xây dựng công trình để sử dụng vào mục đích kết hợp trên đất trồng lúa, đất lâm nghiệp thực hiện theo quy định của Nghị định quy định chi tiết về đất trồng lúa và pháp luật về lâm nghiệp. Đất có mặt nước không được san lấp làm thay đổi dòng chảy, diện tích bề mặt nước, chiều sâu tầng nước;
d) Việc xây dựng, cải tạo công trình để sử dụng vào mục đích kết hợp phải phù hợp với quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật khác có liên quan;
đ) Thời gian sử dụng đất vào mục đích kết hợp không vượt quá thời hạn sử dụng đất còn lại của mục đích chính.
3. Nội dung phương án sử dụng đất kết hợp vào mục đích thương mại, dịch vụ
a) Thông tin về người sử dụng đất;
b) Thông tin về thửa đất, khu đất đang sử dụng vào mục đích chính, gồm: vị trí, diện tích, mục đích sử dụng, hình thức sử dụng đất (Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; Nhà nước giao đất, cho thuê đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm; đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp từ tổ chức, cá nhân khác); thời hạn sử dụng đất (thời hạn lâu dài, thời hạn sử dụng đất còn lại đối với trường hợp sử dụng đất có thời hạn);
c) Thông tin về diện tích đất sử dụng kết hợp, gồm: vị trí, diện tích, mục đích sử dụng, thời gian sử dụng kết hợp;
d) Phương án xây dựng, cải tạo công trình đối với trường hợp sử dụng đất vào mục đích kết hợp có công trình xây dựng, gồm công trình xây dựng mới, công trình cải tạo công trình có sẵn;
đ) Phương án tháo dỡ công trình, khôi phục lại để đủ điều kiện sử dụng đất vào mục đích chính khi hết thời hạn sử dụng vào mục đích kết hợp;
e) Cam kết, biện pháp theo quy định của pháp luật có liên quan để bảo đảm không làm ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh; hạn chế ảnh hưởng bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường; không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của các thửa đất liền kề;
g) Sơ đồ, bản đồ có liên quan đến thửa đất, khu đất sử dụng vào mục đích kết hợp.
Như vậy, các quy định cũng yêu cầu phải đảm bảo yếu tố bền vững, bảo vệ môi trường và duy trì mục đích sử dụng đất nông nghiệp. Các dự án du lịch, nông trại phải được lập kế hoạch cụ thể, có sự phê duyệt từ các cơ quan quản lý đất đai và đáp ứng các tiêu chí về môi trường, sử dụng tài nguyên hợp lý.
Ngoài ra, các dự án phải có sự liên kết chặt chẽ với cộng đồng địa phương, góp phần bảo tồn văn hóa, truyền thống và tạo công ăn việc làm cho người dân. Điều này không chỉ giúp nâng cao đời sống của người dân vùng nông thôn mà còn tạo ra những sản phẩm du lịch đặc sắc, góp phần phát triển kinh tế địa phương.
Điều này cũng đặt ra thách thức lớn cho các cơ quan quản lý trong việc giám sát và đảm bảo các dự án không làm suy giảm diện tích đất canh tác, ảnh hưởng đến an ninh lương thực quốc gia. Chính phủ cũng cần có các chính sách hỗ trợ, hướng dẫn chi tiết để các chủ thể có thể tiếp cận và triển khai mô hình này một cách hiệu quả.
Như vậy, với Điều 99 của Nghị định 102/2024 và Điều 218 của Luật Đất đai 2024, một hướng đi mới đang được mở ra cho việc sử dụng đất nông nghiệp, vừa phát triển kinh tế vừa bảo vệ môi trường và duy trì văn hóa bản địa. Đây là cơ hội lớn nhưng cũng đòi hỏi sự cẩn trọng trong quá trình triển khai để đạt được hiệu quả bền vững.
Theo quy định này, việc kết hợp khai thác đất nông nghiệp với các dịch vụ du lịch trải nghiệm như homestay, farmstay, hay tour nông trại không chỉ hợp pháp mà còn được khuyến khích phát triển. Điều này giúp biến các vùng nông thôn thành điểm đến du lịch hấp dẫn, tạo ra nguồn thu nhập bền vững cho người dân địa phương và thu hút đầu tư vào khu vực nông thôn.
Đặc biệt, các mô hình du lịch nông trại này có thể tận dụng lợi thế tự nhiên sẵn có như cảnh quan đẹp, không khí trong lành, văn hóa địa phương đặc sắc để tạo nên những trải nghiệm độc đáo cho du khách. Đồng thời, các doanh nghiệp cũng có thể phát triển các sản phẩm du lịch xanh, gắn kết giữa du lịch và nông nghiệp, từ đó thu hút những du khách yêu thích thiên nhiên và mong muốn trải nghiệm cuộc sống thôn quê.
Cơ hội này không chỉ dành riêng cho các nhà đầu tư lớn mà còn mở rộng cho cả các nông hộ nhỏ, qua đó giúp họ nâng cao giá trị sản phẩm nông nghiệp, tăng thu nhập và đóng góp tích cực vào sự phát triển bền vững của ngành du lịch và nông nghiệp Việt Nam.
