| Bước | Tên thủ tục | Tên văn bản, giấy tờ | Diễn giải, ghi chú | Tỷ lệ hoàn thành dự án đối với nhà ở riêng lẻ | Tỷ lệ hoàn thành dự án đối với nhà ở chung cư |
| 1 | Chủ trương đầu tư. | Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư. | Đây là văn bản xác lập có dự án nhà ở, chưa xác định một công ty nào đầu tư thực hiện dự án. | 0%[1] | 0% |
| 2 | Xác định nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại. | Chỉ cần một trong bốn Quyết định sau đây của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: (1) Quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất (cấp cho nhà đầu tư trúng đấu giá); (2) Quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu (cấp cho nhà đầu tư trúng đấu thầu); Quyết định chấp thuận nhà đầu tư;Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư (đây là văn bản vừa xác định có dự án vừa xác định nhà đầu tư thực hiện dự án). | – Đây là văn hùn xác định một công ty nào đó là nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại; – Nếu có văn bản số (4) tại bước 2 này thì không cần phải có văn bản tại bước 1; – Nếu công ty nào không cung cấp được văn bản ở bước này thì hãy cảnh giác vì khả năng rất cao ban đang làm việc về “dự án ma”. | 10% | 10% |
| 3 | Quy hoạch chi tiết 1/500 | – Quyết định phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết 1/500; – Quyết định phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500. | – Đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 là cơ sở để tính tiền sử dụng đất (vì 1/500 sẽ chịu từng khu vực: đất ở, đất thương mại dịch vụ,..) triển khai thiết kế,…; – Thông thường, nếu Nhà nước lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thúc đấu giá thì quy hoạch chi tiết 1/500 có trước khi tổ chức đấu giá, tức là bước 3 sẽ có trước bước 2. | 15% | 15% |
| 3 | Quyết định giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư. | – Quyết định giao đất; – Quyết định cho thuê đất (đối với đất thương mại, dịch vụ, đất giáo dục, y tế,… trong dự án nhà ở) và hợp đồng thuê đất; – Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và giao đất (trường hợp chủ đầu tư có đất ở và đất khác được phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án); – Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tổng (Sổ đỏ, Sổ hồng tổng cấp cho chủ đầu tư; cấp cho toàn dự án hoặc từng nhóm, mục đích sử dụng đất trong dự án). Ví dụ 1: cấp một Sổ hồng tổng cho toàn dự án bao gồm đất xây dựng nhà ở, đất xây dựng trung tâm thương mại, công viên,…; Ví dụ 2: cấp lô đất xây dựng nhà ở riêng một Sổ hồng, cấp lô đất xây dựng trung tâm thương mại riêng một Sổ hồng). – Xác nhận của cơ quan thuế về việc chủ đầu tư đã hoàn thành việc đóng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. | – Khi có Giấy chứng nhận thì hầu như đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước; – Bạn có thể xem thêm phần ghi chú, trang 3, trang 4 của Sổ đỏ, Sổ hồng để xác định chủ đầu tư có nợ tiền sử dụng đất, tiền lệ phí trước bạ hay không); – Lưu ý nhiều trường hợp chủ đầu tư dự án đã được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng tổng, nhưng sau đó điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500, dẫn đến thay đổi số tiền sử dụng đất phải nộp. Do đó, khi thẩm định pháp lý bạn cần phải xem xét, hỏi rõ là dự án có điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 hay không? Thời điểm điều chính là trước hay sau khi có Sổ hồng tổng? Từ đó, bạn có thể nhận định là chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính hay chưa. | 20% | 20% |
| 4 | Báo cáo nghiên cứu khả thi. | – Thông báo kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi của Bộ Xây dựng hoặc Sở Xây dựng | | 20% | 5% |
| 5 | Giấy phép xây dựng phần móng | Giấy phép xây dựng phần móng | Đối với nhà ở riêng lẻ trong dự án nhà ở thì không bắt buộc phải xin Giấy phép xây dựng phần móng. | 0% | 5% |
| 6 | Thi xong xây dựng phần móng. | – Hợp đồng thi công xây dựng; – Hợp đồng tư vấn giám sát;… | Đối với nhà ở riêng lẻ trong dự án nhà ở thì pháp luật không quy định đây là điều kiện để được mở bán (huy động vốn). | 0% | 5% |
| 7 | Nghiệm thu phần móng | Biên bản nghiệm thu phần móng. | Đối với nhà ở riêng lẻ trong dự án nhà ở thì pháp luật không quy định đây là điều kiện để được mở bán (huy động vốn). | 0% | 5% |
| 8 | Huy động vốn. | – Văn bản của Sở Xây dựng nơi có dự án về việc dự án đủ điều kiện bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; – Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ký kết giữa chủ đầu tư và khách hàng, đối với: + Căn hộ chung cư; + Nhà ở riêng lẻ. – Hợp đồng mua bán lô văn phòng; lô thương mại; căn hộ văn phòng (officetel) trong tòa nhà chung cư có chức năng hỗn hợp. | Chỉ ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi đảm bảo các bước trên. Lưu ý: Thứ nhất, có quyết định giao đất nhưng chưa có Giấy chứng nhận cũng có thể huy động vốn, nhưng rủi ro là, có thể việc cấp sổ cho khách hàng bị chậm do chưa xác định xong nghĩa vụ tài chính cho chủ đầu tư; Thứ hai, nhiều trường hợp điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 sẽ phải tính lại tiền sử dụng đất, nếu chưa hoàn thành thì sẽ ảnh hưởng tiến độ cấp Giấy chứng nhận cho khách hàng. | 0% (giai đoạn này chủ đầu tư đủ điều kiện để huy động vốn, huy động vốn không phải là hoạt động triển khai thực hiện dự án). | 0% (giai đoạn này chủ đầu tư đủ điều kiện để huy động vốn, huy động vốn không phải là hoạt động triển khai thực hiện dự án). |
| 9 | Giấy phép xây dựng (phần thân). | Giấy phép xây dựng phần thân (đối với nhà ở riêng lẻ là Giấy phép xây dựng cho toàn bộ nhà ở) | Nhà ở riêng lẻ trong dự án nhà ở được miễn Giấy phép xây dựng khi đáp ứng cả 2 điều kiện sau: Dưới 7 tầng;Có quyết định phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500. | 5% | 5% |
| 10 | Thi công xây dựng phần thân. | – Hợp đồng thi công xây dựng; – Hợp đồng tư vấn giám sát; – Hợp đồng cung cấp lắp đặt;… | | 20% | 20% |
| 11 | Nghiệm thu, đưa vào sử dụng. | – Biên bản nghiệm thu phần thân và đưa vào sử dụng; – Văn bản chấp nhận kết quả nghiệm thu của Sở Xây dựng hoặc Bộ Xây dựng. | | 5% | 5% |
| 12 | Bàn giao nhà ở. | Biên bản bàn giao nhà ở cho khách hàng | Kiểm tra kỹ diện tích thực tế bàn giao và diện tích ghi trên hợp đồng mua bán nhà ở, kiểm tra vật tư, thiết bị đính kèm… | 0% | 0% |
| 13 | Cấp giấy chứng nhận cho khách hàng. | – Thông báo của chủ đầu tư gửi khách hàng về việc nộp hồ sơ pháp lý của khách hàng để cấp Giấy chứng nhận; – Thư mời ký đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận; -Giấy chứng nhận. | Trong vòng 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở, chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho khách hàng. | 5% | 5% |
