Đất nông nghiệp có được tách thửa không?

Câu hỏi “Đất nông nghiệp có được tách thửa không?” là một câu hỏi được rất nhiều người hỏi, đặc biệt khi điều kiện tách thửa ở các địa phương là khác nhau. Do đó muốn tách được thửa đất đúng với quy định của pháp luật thì người có nhu cầu phải hiểu hoặc được tư vấn bởi các luật sư có chuyên môn cao.

Qua bài viết này, Nguyên Luật sẽ cung cấp cho các bạn một số thông tin cơ bản và giải quyết câu hỏi trên.

 Đất nông nghiệp có được tách thửa không? 

>> Sang tên sổ đỏ có cần ký giáp ranh không? Liên hệ số điện thoại 0931.177.377 để gặp Luật sư Trung hỗ trợ tư vấn

Về cơ bản, pháp luật không có quy định cấm việc tách thửa đối với đất nông nghiệp, thông thường việc tách được thực hiện khi người sử dụng đất có nhu cầu chuyển nhượng hoặc tặng cho, vì vậy về mặt pháp lý, để tiến hành tách thửa thì người sử dụng đất cần phải đáp ứng các quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013:

• Đất đã được cấp giấy chứng nhận hợp pháp
• Không có tranh chấp trên đất
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên bảo đảm thi hành án
• Đất vẫn đang trong thời hạn sử dụng
• Đáp ứng diện tích tối thiểu khi tách thửa theo quy định

Như vậy, để có thể thực hiện thủ tục tách thửa, người sử dụng đất phải có được các điều kiện nêu trên, đối với hạn mức tối thiểu khi tách thửa, tùy vào quy định được ban hành bởi UBND cấp tỉnh của từng địa phương mà hạn mức tách thửa cũng khác nhau. 

Để có thể tách thửa đất nông nghiệp thì diện tích tối thiểu phải đạt bao nhiêu mét vuông? 

>> Sang tên sổ đỏ không ký giáp ranh có bị phạt không? Liên hệ số điện thoại 0931.177.377 để gặp Luật sư Trung hỗ trợ tư vấn

Anh Tiến (Bình Dương) có câu hỏi như sau: Tôi được ba mẹ sang tên cho một mảnh đất là đất nông nghiệp để tôi có thể phát rẫy làm ăn, thửa đất này có diện tích khá lớn nên tôi muốn tách thửa bán một phần để lấy vốn mua giống và chuẩn bị phát rẫy, tôi muốn hỏi để có thể tiến hành tách thửa thì diện tích tối thiểu phải đạt là bao nhiêu?

Chào anh Tiến, cảm ơn anh đã tin tưởng và gửi câu hỏi cho chúng tôi, với những thông tin anh cung cấp, Nguyên Luật xin được tư vấn như sau:

Về cơ bản, diện tích tách thửa tối thiểu sẽ do Hội đồng nhân dân tại các tỉnh, địa phương ban hành phụ thuộc vào các điều kiện, quy mô thửa đất mà quy định về diện tích tách thửa tối thiểu sẽ khác nhau.

Căn cứ khoản 1 Điều 3 Quyết định 25/2017/QĐ-UBND quy định diện tích tách thửa tối thiểu đối với đất nông nghiệp tại Bình Dương như sau:

• Đơn vị hành chính tại phường: 300m²
• Đơn vị hành chính tại thị trấn: 500m²
• Đơn vị hành chính tại xã: 1000m²

Như vậy, tùy thuộc vào đơn vị hành chính nơi có bất động sản tọa lạc là xã, phường hoặc thị trấn, mà diện tích tách thửa tối thiểu tại Bình Dương được xác định khác nhau. Tương tự đối với các tỉnh thành khác, tùy vào các quy định ở địa phương mà diện tích tối thiểu tách thửa cũng khác nhau.

Điều kiện để được tách thửa đất nông nghiệp 

>> Điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở? Liên hệ số điện thoại 0931.177.377 để gặp Luật sư Trung hỗ trợ tư vấn

Bên cạnh các quy định chung tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, theo quy định tại Điều 3 Quyết định 15/2021/QĐ-UBND, quy định về điều kiện để được tách thửa như sau:

Đối với cá nhân, hộ gia đình

• Thửa đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định
• Việc tách thửa được thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền
• Diện tích của các thửa đất sau khi tách thửa phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được quy định 
• Thực hiện tách thửa theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt đối với đất đô thị

Đối với tổ chức

• Thửa đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định
• Việc tách thửa được thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền
• Việc tách thửa thực hiện theo dự án phù hợp với quy hoạch chi tiết, bản vẽ tổng mặt bằng kèm theo nội dung thiết kế cơ sở của dự án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. 
• Hạ tầng kỹ thuật phải được nghiệm thu, đủ điều kiện đưa vào sử dụng theo quy định trước khi thực hiện thủ tục tách thửa.

Phần đất sau khi tách thửa có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? 

>> Thủ tục đăng ký biến động (đăng ký sang tên) năm 2023? Liên hệ số điện thoại 0931.177.377 để gặp Luật sư Trung hỗ trợ tư vấn

Điều 99 Luật Đất đai 2013, các trường hợp phổ biến sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận như sau:

• Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo quy định
• Người nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất
• Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất
• Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có
• Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất…

Như vậy, phần đất sau khi tách thửa vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.

Hồ sơ xin tách thửa đất nông nghiệp năm 2023 

>> Tranh chấp về ký giáp ranh khi mua bán đất, xử lý như thế nào? Liên hệ số điện thoại 0931.177.377 để gặp Luật sư Trung hỗ trợ tư vấn

Theo khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ chuẩn bị tách thửa cần phải chuẩn bị bao gồm:

• Đơn đề nghị tách thửa
• Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp

Bên cạnh đó, người nộp hồ sơ nên chuẩn bị giấy tờ tùy thân như CCCD/CMND. Trường hợp có thay đổi về địa chỉ hoặc số chứng minh thư so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người nộp hồ sơ cần có:

• Các giấy tờ khác chứng minh sự thay đổi nhân thân đối với trường hợp thay đổi thông tin của người có tên trên Giấy chứng nhận đã cấp.
• Bản photo chứng minh nhân dân mới hoặc căn cước công dân mới, sổ hộ khẩu.

Trình tự thủ tục tách thửa đất nông nghiệp

>> Hàng xóm không ký giáp ranh thì có được cấp sổ đỏ không? Liên hệ số điện thoại 0931.177.377 để gặp Luật sư Trung hỗ trợ tư vấn

Bước 1: Người sử dụng chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và nộp tại UBND cấp xã nơi có đất, hoặc nộp tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai gần nhất.

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ tiến hành lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền và trao giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, nếu người dân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì gửi giấy chứng nhận về UBND cấp xã trao.

Bước 3: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải giải quyết và thông báo thời gian trả kết quả cho người nộp hồ sơ trong vòng 03 ngày làm việc, nếu hồ sơ chưa hợp lệ thì phải hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung.

Bước 4: Người nộp hồ sơ nhận giấy chứng nhận theo giấy hẹn.

• Chi phí tách thửa đất nông nghiệp: Về cơ bản, có các loại thuế người sử dụng đất phải chịu khi tiến hành thủ tục tách thửa như sau:
• Phí đo đạc tách thửa: Tùy vào từng địa phương mà phí đo đạc tách thửa của mỗi đơn vị cung cấp sẽ có mức phí khác nhau, tuy nhiên, về cơ bản mức phí tối đa là 1.500 đồng/m².
• Lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ x Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)
  • Giá tính lệ phí trước bạ tùy vào quy định ở mỗi địa phương mà sẽ có sự khác nhau, nếu giá đất được thỏa thuận cao hơn thì ưu tiên thỏa thuận.
  • Mức thu lệ phí trước bạ đối với đất là 0.5%.
• Phí thẩm định hồ sơ: Là chi phí cho việc thẩm định hồ sơ, tùy vào các điều kiện khác nhau như diện tích thửa đất mà chi phí thẩm định cũng khác nhau.
• Lệ phí cấp bìa mới (Lệ phí cấp giấy chứng nhận): Căn cứ điểm đ khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định mức lệ phí cấp sổ đỏ ở mỗi tỉnh, thành là khác nhau tùy từng địa phương.

Ngoài các khoản phí được kể trên, có một số khoản phí khác như: đăng ký biến động đất đai,… 

Trên đây là tư vấn của Nguyên Luật!

Trân trọng!

Nếu bạn cần sự tư vấn vui lòng điền vào form liên hệ vào mục dưới hoặc gọi Hotline: 0931. 177. 377 (Mr. Trung). Chúng tôi sẽ liên hệ để giải đáp các thắc mắc hay tư vấn giải quyết các vấn đề khó khăn của bạn.

Khách hàng có thể liên hệ trực tiếp tại Công ty Luật TNHH Nguyên Luật và Công sự tại địa chỉ:

• Trụ sở: 135 Nguyễn Thị Nhung, Khu Đô Thị Vạn Phúc, Phường Hiệp Bình Phước, Thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh
• Chi nhánh Bình Dương: 547 Nguyễn Trãi, Phường Lái Thiêu, Thành phố Thuận An, Tỉnh Bình Dương.