Tách thửa đất là quy trình phân chia, được dùng trong các trường hợp mua bán, chuyển nhượng quyền, tặng cho, thừa kế… về quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong một số trường hợp pháp luật quy định về việc hạn chế hoặc không được thực hiện hoạt động tách thửa đất.

Tách thửa là gì?

Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định về tách thửa đất. Tuy nhiên, hiện nay vẫn chưa có một văn bản pháp luật nào định nghĩa “tách thửa đất là gì?”. Dựa vào nội dung của pháp luật về đất đai, có thể hiểu “tách thửa đất” là quy trình phân chia thửa đất từ một thửa ban đầu thành hai hoặc nhiều thửa riêng biệt trên cơ sở quy định của pháp luật.

Những trường hợp nào không được phép tách thửa đất theo quy định của pháp luật?

Pháp luật không liệt kê những trường hợp hạn chế tách thửa đối với đất đai. Tuy nhiên, dựa trên tinh thần của pháp luật quy định về điều kiện để được tách một thửa đất, Nguyên Luật sẽ liệt kê các trường hợp không được phép tách thửa đất như sau:

Đất không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, một trong những điều kiện để được thực hiện các quyền người sử dụng đất là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trừ các trường hợp như người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam; chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp. 

Do đó, trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ không thể thực hiện thủ tục tách thửa đất bởi vì chỉ khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới có đầy đủ các quyền của người sử dụng.

 Đất có tranh chấp

Mặc dù trong quyết định về điều kiện tách thửa của nhiều tỉnh thành không quy định điều kiện này nhưng đây cũng là một trong các điều kiện cơ bản để thực hiện các quyền của người sử dụng đất được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Khi đất đang có tranh chấp tức là chưa xác định được ai là người có quyền đối với mảnh đất đó thì chưa thể thực hiện các giao dịch với mảnh đất đó được.

Quyền sử dụng đất bị kê biên để đảm bảo thi hành án

Theo quy định tại Điều 24 Nghị định 62/2015/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 11 Điều 1 Nghị định 33/2020/NĐ-CP, các tài sản đã bị kê biên để đảm bảo thi hành án mà phát sinh giao dịch thì Chấp hành viên yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu hoặc thông báo cho cơ quan có thẩm quyền phối hợp tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản.

Cũng theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai thì đây là điều kiện cơ bản để người sử dụng đất có thể thực hiện các quyền của mình. Vì vậy, khi quyền sử dụng đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì sẽ không tách thửa đất được.

Đất bị thu hồi hoặc hết thời hạn sử dụng

Khi đất không còn trong thời hạn sử dụng (chỉ áp dụng với loại đất có thời hạn sử dụng) hoặc bị thu hồi thì người sử dụng đất không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, … theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Nếu đất hết thời hạn sử dụng hoặc bị thu hồi thì sẽ không được phép tách thửa theo đúng quy định pháp luật.

Việc tách thửa không đúng với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất

Tại khoản 1 điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định một trong những nguyên tắc sử dụng đất là phải sử dụng đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Điều 188 Luật Đất đai năm 2015 và hầu hết các quyết định của UBND cấp tỉnh về điều kiện tách thửa đất cũng đều đề cập tới nguyên tắc này, nghĩa là muốn tách thửa đất phải phù hợp với quy hoạch đất đai. Đất thuộc các dự án phát triển nhà theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch cũng không được tách thửa.

Không đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu

Căn cứ Khoản 2 Điều Nghị định 43 thì thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu thì sẽ không được công chứng, chứng thực, cấp giấy chứng nhận và không được thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 75a Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quy định cụ thể điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích tách thửa theo thực tế từng địa phương.

 Vì vậy đây là điều kiện bắt buộc khi thực hiện thủ tục tách thửa.

Tuy nhiên, trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng đồng thời hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu theo quy định thì vẫn được phép tách thửa đồng thời hợp thửa trong trường hợp này.

Như vậy, Nguyên Luật đã thông tin đến bạn toàn bộ các thông tin quy định về những trường hợp không được phép tách thửa đất theo quy định của pháp luật. Nếu quý Khách hàng có bất cứ thắc mắc nào hoặc cần tư vấn về các vấn đề liên quan, vui lòng liên hệ đến chúng tôi thông qua các thông tin bên dưới.

LIÊN HỆ NGUYÊN LUẬT

Với đội ngũ luật sư và chuyên viên pháp lý tận tâm, chuyên nghiệp, hệ thống tổng đài của chúng tôi luôn phục vụ 24/24h nhằm mang đến cho khách hàng sự hỗ trợ nhanh nhất và hiệu quả nhất. Hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn và thực hiện các dịch vụ pháp lý nhanh chóng, uy tín và hiệu quả!

•  Hotline: 0931.79.92.92 (Luật sư Nguyễn Thành Trung)
•  Email: luatsu@nguyenluat.vn