Các thay đổi tại Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/1/2025

Trước những sự thay đổi đáng kinh ngạc từ thực tiễn trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Mới đây, Quốc hội đã thông qua Luật kinh doanh bất động sản năm 2023 (có hiệu lực từ ngày 1/1/2025). Dưới đây, Nguyên Luật sẽ liệt kê một số thay đổi, bổ sung đáng chú ý tại quy định của Luật trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

1. Ấn định tiền đặt cọc tối đa là 5% giá bán, giá cho thuê mua đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh.

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi đã được khởi công xây dựng và có các giấy tờ sau:

• (1) Giấy phép xây dựng
• (2) Thông báo khởi công
• (3) Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật
• (4) Một trong các giấy tờ khác được quy định tại Khoản 2, Điều 24 Luật kinh doanh bất động sản 2023.

Trong khi Luật kinh doanh bất động sản không đưa ra mức giới hạn đối với tiền cọc khi thực hiện giao dịch này.

Cơ sở pháp lý: Điều 23, Điều 24 Luật kinh doanh bất động sản 2023

2. Thay đổi tỷ lệ số tiền thanh toán trước, khi thuê mua nhà ở, công trình xây dựng 

Luật kinh doanh bất động sản năm 2023 đã phân tách cụ thể quy định về số tiền thanh toán trước, trong trường hợp mua bán và trường hợp thuê mua đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Theo đó:

• Trường hợp mua bán: Hạn mức thanh toán trước không có sự thay đổi.
• Trường hợp thuê mua: 
  • Giữ nguyên mức thanh toán lần đầu không quá 30%.
  • Giảm tổng mức thanh toán trước, khi thuê mua nhà ở, công trình xây dựng từ không quá 70% xuống còn không quá 50% giá trị hợp đồng.
• Cơ sở pháp lý: Điều 25 Luật kinh doanh bất động sản 2023

3. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp

Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì cá nhân kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp bao gồm:

• Cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án.
• Cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình.
• Cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh

Quy định của pháp luật hiện hành không nêu rõ khái niệm thế nào là kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. Do đó, trước khi luật kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực thì Chính phủ cũng sẽ đưa quy định cụ thể hơn về điều này.

Cơ sở pháp lý: Khoản 3 Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản 2023; Điều 5 Nghị định 02/2022/NĐ-CP.

4. Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản không còn được hoạt động độc lập

Theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản hiện hành thì cá nhân chỉ cần có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản thì có thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản một cách độc lập. Tuy nhiên, kể từ ngày 1/1/2025, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản không còn được hoạt động độc lập như trước nữa. Cụ thể:

Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

• (1)  Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
• (2) Phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

Cơ sở pháp lý: Khoản 2, Điều 62 Luật kinh doanh bất động sản 2014; Khoản 2, Điều 61 Luật kinh doanh bất động sản 2023

5. Thay đổi phương thức nhận tiền thanh toán từ hoạt động kinh doanh bất động sản

Luật kinh doanh bất động sản 2023 đã ấn định hình thức nhận tiền thanh toán trong kinh doanh bất động sản. Cụ thể:

Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Cơ sở pháp lý: Khoản 2, Điều 48 Luật kinh doanh bất động sản 2023

Trên đây là một vài điểm mới đáng chú ý trong Luật kinh doanh bất động sản 2023 mà Nguyên Luật đã chia sẻ đến đọc giả. Mọi ý kiến thắc mắc hoặc cần giải đáp, tư vấn về mọi lĩnh vực pháp luật của quý khách cần vui lòng liên hệ đến Nguyên Luật thông qua thông tin cụ thể bên dưới. Xin trân trọng cảm ơn!

LIÊN HỆ NGUYÊN LUẬT

Với đội ngũ luật sư và chuyên viên pháp lý tận tâm, chuyên nghiệp, hệ thống tổng đài của chúng tôi luôn phục vụ 24/24h nhằm mang đến cho khách hàng sự hỗ trợ nhanh nhất và hiệu quả nhất. Hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn và thực hiện các dịch vụ pháp lý nhanh chóng, uy tín và hiệu quả!

 Hotline: 0931.79.92.92 (Luật sư Nguyễn Thành Trung)

Email: luatsu@nguyenluat.vn