Tách thửa đất là gì? Tách thửa đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh cần phải đảm bảo những điều kiện gì?
Tôi hiện đang sở hữu một thửa đất tại thành phố Thủ Đức, với tổng diện tích khoảng 101 mét vuông. Khu đất này hiện được phân loại là đất ở. Giờ đây, tôi đang có kế hoạch chia thửa đất này thành hai thửa nhỏ hơn để có thể sử dụng một cách linh hoạt hơn hoặc có thể bán một phần nếu cần. Tuy nhiên, tôi không chắc liệu việc này có phù hợp với quy định pháp luật về tách thửa tại địa phương hay không. Tôi mong muốn được tư vấn xem liệu tôi có thể tiến hành tách thửa theo ý định của mình không?
Chào quý khách hàng thân mến! Trước tiên, xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Quý khách đã luôn tin tưởng và lựa chọn Nguyên Luật làm đơn vị đồng hành cùng Quý khách trong các vấn đề pháp lý. Chúng tôi hiểu rằng, mỗi yêu cầu tư vấn pháp lý không chỉ là một giao dịch, mà còn là sự tin tưởng mà Quý khách hàng gửi gắm. Với kinh nghiệm và sự chuyên nghiệp, Nguyên Luật cam kết cung cấp các giải pháp tư vấn tối ưu và phù hợp nhất.
Bây giờ, xin được phép trình bày và giải đáp thắc mắc của Quý khách hàng như sau:
Tách thửa là gì?
Hiện nay vẫn chưa có một văn bản pháp luật nào định nghĩa “tách thửa đất” là gì? Tuy nhiên, dựa vào quy định của pháp luật về đất đai, có thể hiểu “tách thửa đất” là quy trình phân chia thửa đất từ một thửa ban đầu thành hai hoặc nhiều thửa riêng biệt trên cơ sở quy định của pháp luật.
Điều kiện tách thửa đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
Ngoài các điều kiện cơ bản để được thực hiện quyền của người sử dụng đất quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, thì người sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh muốn tách thửa đất còn phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại Quyết định 60/2017/QĐ-UBND do Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành ngày 05/12/2017.
Tuy nhiên, vào tháng 4/2021, Sở Quy hoạch và Kiến trúc thành phố Hồ Chí Minh có văn bản hướng dẫn nội bộ đề nghị tạm ngưng nhận hồ sơ giải quyết các trường hợp tách thửa đất trong thời gian chờ điều chỉnh Quyết định 60/2017/QĐ-UBND. Việc tạm ngưng tiếp nhận hồ sơ đối với các trường hợp tách thửa đất có hình thành đường giao thông, còn các nội dung khác như tách thửa đất nông nghiệp hay tách thửa đất phi nông nghiệp vẫn tiến hành bình thường.
Tách thửa đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh cần phải đảm bảo những điều kiện gì?
Điều 3 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND quy định như sau:
- Việc tách thửa đất phải đảm bảo quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề: quyền về lối đi; cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề.
- Thửa đất hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa, hợp thửa, điều chỉnh ranh giữa các thửa đất phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định tại Quyết định này.
Ngoài các quy định về điều kiện chung để thực hiện tách thửa, Nghị định 60/2017/NĐ-UBND còn quy định các điều kiện cụ thể cho từng loại đất như sau:
Tách thửa đối với đất ở:
Tách thửa đất ở tại thành phố Hồ Chí Minh phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 5 Nghị định 60/2017/QĐ-UBND:
* Phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Căn cứ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để giải quyết; trường hợp chưa có các quy hoạch này thì căn cứ quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, để giải quyết.
- Các quy hoạch được duyệt nêu trên xác định thửa đất ở thuộc quy hoạch đất dân cư hiện hữu (dân cư hiện trạng) hoặc dân cư hiện hữu chỉnh trang thì được tách thửa đất.
- Trường hợp quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt xác định thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở) và có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, để thu hồi thực hiện dự án thì không được tách thửa đất.
Sau 03 năm, kể từ ngày rà soát phê duyệt các quy hoạch này, mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện hoặc có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện và chưa có thông báo thu hồi đất, chưa có quyết định thu hồi đất, mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì được tách thửa đất.
* Đáp ứng yêu cầu về diện tích tối thiểu.
Diện tích tối thiểu của thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa (sau khi trừ lộ giới) như sau:
| Khu vực | Thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa |
| – Khu vực 1: Gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú. | Tối thiểu 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét. |
| – Khu vực 2: Gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và Thị trấn các huyện. | Tối thiểu 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét. |
| – Khu vực 3: Gồm huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn). | Tối thiểu 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét. |
* Đối với khu đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, có phần diện tích đất thuộc hành lang công trình công cộng và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, Nhà nước chưa thu hồi đất để thực hiện quy hoạch thì phần diện tích đất nông nghiệp này được tách cùng với đất ở và không bị điều chỉnh về diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp.
Lưu ý: Việc tách thửa đất ở này hiện nay chỉ áp dụng đối với trường hợp tách thửa đất mà không hình thành đường giao thông, trường hợp tách thửa đất ở có hình thành đường giao thông trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh hiện nay không được tiếp nhận giải quyết.
Tách thửa đối với đất nông nghiệp:
Trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch để sản xuất nông nghiệp: Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500m2 đối với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác và 1.000m2 đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.
Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố: không được tách thửa.
Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và không thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố, căn cứ Điều 49 Luật Đất đai, thì người sử dụng đất được thực hiện quyền tách thửa theo các nguyên tắc sau:
- Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện: được tách thửa.
- Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất mới được tách thửa. Tuy nhiên, không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
- Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được công bố phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất được phép tách thửa và không bị hạn chế việc xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có.
Lưu ý: Khi kết thúc thời kỳ quy hoạch sử dụng đất mà các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất chưa thực hiện hết thì vẫn được tiếp tục thực hiện đến khi quy hoạch sử dụng đất thời kỳ tiếp theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.
Tách thửa đất có nhiều mục đích sử dụng:
Ủy ban nhân dân quận, huyện căn cứ Điều 11, Luật Đất đai, khoản 1, Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ và các quy định của pháp luật đất đai về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, để xác định loại đất và diện tích tương ứng theo loại đất. Việc tách thửa đối với từng loại đất thực hiện theo quy định, về diện tích tối thiểu tương ứng với loại đất được quy định tại Quyết định này.
Tách thửa đối với đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) của hộ gia đình, cá nhân
Ủy ban nhân dân quận, huyện căn cứ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn, để xem xét giải quyết tách thửa đất.
Đặc biệt: Đối với trường hợp tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề và có cùng mục đích sử dụng đất, để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu, thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa đất.
Các trường hợp không được tách thửa đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh
- Khu vực bảo tồn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt danh mục phải bảo tồn theo quy định pháp luật.
- Biệt thự thuộc sở hữu Nhà nước.
- Các khu vực hiện đang là biệt thự được tiếp tục quản lý theo quy hoạch; biệt thự thuộc dự án đã quy hoạch.
- Nhà, đất thuộc khu vực đã có Thông báo thu hồi đất hoặc Quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Như vậy, Nguyên Luật đã thông tin đến bạn toàn bộ các thông tin quy định liên quan đến điều kiện tách thửa đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Nếu quý Khách hàng có bất cứ thắc mắc nào hoặc cần tư vấn, thực hiện toàn bộ các thủ tục cần thiết cho việc tách thửa đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh hoặc các khu vực khác, vui lòng liên hệ đến chúng tôi thông qua các thông tin bên dưới.
LIÊN HỆ NGUYÊN LUẬT
Với đội ngũ luật sư và chuyên viên pháp lý tận tâm, chuyên nghiệp, hệ thống tổng đài của chúng tôi luôn phục vụ 24/24h nhằm mang đến cho khách hàng sự hỗ trợ nhanh nhất và hiệu quả nhất. Hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn và thực hiện các dịch vụ pháp lý nhanh chóng, uy tín và hiệu quả!
- Hotline: 0931.79.92.92 (Luật sư Nguyễn Thành Trung)
- Email: luatsu@nguyenluat.vn
