Phí chuyển đổi đất ao sang thổ cư

Hiện nay có nhiều hộ dân cư sử dụng thửa đất mà trên đó có một phần là đất ở gắn liền với phần đất có ao, hồ không được công nhận là đất ở. Điều này cũng gây trở ngại cho người sử dụng đất vì không thể tận dụng tối đa phần diện tích vốn có. Hiểu được điều này, pháp luật cũng cho phép người dân được chuyển đổi mục đích sử dụng đất ao sang đất thổ cư (đất ở) theo mong muốn.

Qua bài viết này, Nguyên Luật xin gửi đến bạn đọc các quy định pháp luật về phí chuyển đổi đất ao sang thổ cư và các thủ tục có liên quan.

Chuyển đất ao lên đất thổ cư có được không? 

>> Chuyển mục đích sử dụng đất là gì? Liên hệ số điện thoại 0931.177.377 để gặp Luật sư Trung hỗ trợ tư vấn

Anh Nhân (Quảng Ngãi) có câu hỏi như sau: Thưa Luật sư, từ nhỏ gia đình tôi sinh sông trên một mảnh đất có diện tích khoảng 200m², thừa đất này là đất ở, nhưng trong đó có một phần diện tích là đất ao không được công nhận là đất ở, nay tôi muốn chuyển mục đích sử dụng đất ao sang đất thổ cư thì có được không? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi, tôi xin cảm ơn.

Chào anh Nhân, cảm ơn anh đã tin tưởng và gửi câu hỏi cho chúng tôi, với những thông tin anh cung cấp, Nguyên Luật xin tư vấn như sau:

Căn cứ khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền:

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Đất ao thông thường dùng để nuôi trồng thủy sản, được xếp vào nhóm đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp, nếu chưa được cơ quan nhà nước cho phép thì không được chuyển đổi mục đích sử dụng.

Trường hợp của anh Nhân muốn chuyển mục đích sử dụng đất ao sang đất ở, có thể hiểu là chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp sang thổ cư, thuộc trường hợp được quy định cần sự cho phép của cơ quan nhà nước. Như vậy, anh Nhân được phép chuyển mục đích sử dụng đất ao sang đất ở nhưng phải xin phép cơ quan có thẩm quyền.

Tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển đổi đất ao sang đất ở

>> Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như thế nào? Liên hệ số điện thoại 0931.177.377 để gặp Luật sư Trung hỗ trợ tư vấn

Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở lên đất thổ cư

Điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về việc thu tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất áp dụng đối với 02 trường hợp cụ thể:

• Chuyển từ đất ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang đất ở.
• Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Để xác định mức phí khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chúng ta tiến hành các bước sau:

• Bước 1: Xác định đúng vị trí thửa đất
  Đây là bước rất quan trọng, yêu cầu độ chính xác cao, bởi việc xác định này một phần đóng vai trò quyết định giá đất tại bảng giá đất theo từng vị trí.

• Bước 2: Xác định giá đất tại bảng giá đất
  Việc xác định giá đất gồm 02 trường hợp như sau:
  • Xác định giá đất ở để tính tiền theo giá đất ở (xem thửa đất cần chuyển thuộc vị trí 1, 2, 3 hay 4).
  • Xác định giá đất nông nghiệp để tính tiền theo giá đất nông nghiệp.
    Trên thực tế, nhiều người vẫn nhầm lẫn giữa giá đất tại bảng giá đất và giá đất thị trường, việc xác định giá đất tại bảng giá đất là bước phức tạp, nếu xác định sai giá đất thì mức tiền sử dụng đất phải thu cũng sẽ bị tính sai.

• Bước 3: Tính tiền sử dụng đất 
  Công thức để tính tiền sử dụng đất phải thu:
  Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp
  Lưu ý: Tiền sử dụng đất theo giá đất ở, đất nông nghiệp được tính tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Chuyển từ đất vườn, đất ao khi thuộc đất nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất lên đất thổ cư

Tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất vườn, đất ao khi thuộc đất nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất lên đất thổ cư được quy định tại điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

Chuyển từ đất vườn, ao có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng lên đất thổ cư

Tùy vào nguồn gốc được nhận chuyển nhượng mà người dụng đất có thể phải nộp 50% mức chênh lệch giữa đất ở với đất nông nghiệp nếu chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở lên đất thổ cư; nộp 100% mức chênh lệch nếu chuyển từ đất vườn, ao có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng lên đất thổ cư.

Cách tính các khoản phí chuyển đổi đất ao sang đất thổ cư

>> Trường hợp nào khi chuyển mục đích sử dụng đất người dân phải xin phép? Liên hệ số điện thoại 0931.177.377 để gặp Luật sư Trung hỗ trợ tư vấn

Cách tính lệ phí trước bạ khi chuyển lên đất thổ cư

Về nguyên tắc, đóng lệ phí trước bạ phát sinh khi có đăng ký quyền sử dụng đất, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất không làm phát sinh việc đăng ký quyền sử dụng đất nên không cần nộp lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, có một trường hợp ngoại lệ khi chuyển mục đích sử dụng đất vẫn đóng lệ phí trước bạ quy định tại điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC. 

Theo đó, trường hợp người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất mà không phải nộp lệ phí trước bạ, sau đó được nhà nước cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì thuộc diện phải đóng lệ phí trước bạ. 

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC, khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, công thức tính lệ phí trước bạ với đất như sau:

Giá tính lệ phí trước bạ với đất = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ x Giá một mét vuông đất (đồng/m²) tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành x 0,5%

Phí thẩm định hồ sơ khi chuyển lên đất thổ cư

Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành quy định về phí thẩm định hồ sơ khi chuyển lên đất thổ cư, nhưng hầu hết các tỉnh, thành đều không thu khoản phí này.

Thời hạn nộp các khoản tiền, phí chuyển đổi đất ao sang đất thổ cư

>> Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép? Liên hệ số điện thoại 0931.177.377 để gặp Luật sư Trung hỗ trợ tư vấn

Theo quy định tại khoản 4, khoản 8 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP thời hạn nộp các khoản phí chuyển đổi đất ao sang thổ cư như sau:

Tiền sử dụng đất: Người có nghĩa vụ nộp tiền phải nộp 50% tiền sử dụng đất chậm nhất là 30 ngày kể từ khi ban hành thông báo, và hoàn thành nghĩa vụ nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại chậm nhất trong vòng 90 ngày kể từ ngày thông báo được ban hành.

Lệ phí trước bạ: Người có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ chậm nhất 30 ngày kể từ ngày thông báo được ban hành.

Thủ tục chuyển đổi đất ao sang đất ở (tình huống)

>> Cơ quan nào có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất? Liên hệ số điện thoại 0931.177.377 để gặp Luật sư Trung hỗ trợ tư vấn

Chuẩn bị hồ sơ

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Bên cạnh đó, khi nộp hồ sơ, người nộp nên mang theo giấy tờ tùy thân như CCCD, CMND để xuất trình nếu có yêu cầu.

Trình tự thực hiện

• Bước 1: Nộp hồ sơ: 
  Tiến hành nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có bất động sản tọa lạc.

• Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ:
  Sau khi tiếp nhận hồ sơ, công chức ghi vào sổ và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ. Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, người tiếp nhận phải thông báo và hướng dẫn bổ sung trong vòng 03 ngày làm việc.

• Bước 3: Giải quyết: 
  Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính, trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, chỉ đạo cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
  Người sử dụng đất sau khi nhận thông báo nộp tiền thì tiến hành thực hiện nghĩa vụ tại cơ quan thuế, sau đó xuất trình biên lai trước khi nhận quyết định.

• Bước 4: Trả kết quả: 
  Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình.

Thời hạn giải quyết

• Không quá 15 ngày (không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân).
• Không quá 25 ngày đối với các vùng sâu, vùng xa, hải đảo, miền núi, vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn.

Trên đây là tư vấn của Nguyên Luật!

Trân trọng!

Nếu bạn cần sự tư vấn vui lòng điền vào form liên hệ vào mục dưới hoặc gọi Hotline: 0931. 177. 377 (Mr. Trung). Chúng tôi sẽ liên hệ để giải đáp các thắc mắc hay tư vấn giải quyết các vấn đề khó khăn của bạn.

Khách hàng có thể liên hệ trực tiếp tại Công ty Luật TNHH Nguyên Luật và Công sự tại địa chỉ:

• Trụ sở: 135 Nguyễn Thị Nhung, Khu Đô Thị Vạn Phúc, Phường Hiệp Bình Phước, Thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh
• Chi nhánh Bình Dương: 547 Nguyễn Trãi, Phường Lái Thiêu, Thành phố Thuận An, Tỉnh Bình Dương.